Заголовок

Текст: Сергей Рябчиков, Анна Соловьева  |  Фото: Романова К.  |  25 мая 2009

Еще совсем недавно ситуация на рынке недвижимости была буквально противоположна нынешней. Объект не застаивался на рынке, а продавался в течение одного-двух дней. Сейчас в базах данных агентств недвижимости десятки, а то и сотни квартир на продажу, а вот покупатели не спешат расставаться со своими деньгами. И дело вовсе не в том, что россияне раздумали решать свой жилищный вопрос. По степени обеспеченности жильем российское население далеко не в первых рядах.

Если взять для примера рынок вторичной недвижимости подмосковного Раменского, мы увидим, что в июне 2006 года цены на квартиры еще были низкими (35 тыс. руб. за кв. м в среднем по рынку) при низком предложении. Затем низкое предложение, естественно, вызвало рост цен, но поскольку понемногу у нас поднимать цены не умеют, то стоимость квартир резко «скакнула» вверх, и уже к ноябрю 2006 года цена достигла отметки в 60 тыс. за кв. м. Покупатели оказались совсем не готовы приобретать по таким ценам, квартиры перестали продаваться, и объем предложения на рынке также резко увеличился.

К концу 2006 года у продавцов квартир сложилось понимание, что дальше повышать цены не имеет смысла – все равно не покупают. Рынок стабилизировался, и цены даже немного начали снижаться. И все бы было хорошо, но к концу 2007 года наконец-то заработала должным образом ипотека. Банки, по примеру Америки, наперегонки предлагали все более доступные кредиты на покупку жилья. К тому же в Россию из-за высоких цен на нефть хлынули и начали растекаться по экономической системе потоки «нефтяных денег». Спрос резко активизировался. Квартиры покупать стали не только для жизни, но и с целью надежного вложения денег, а еще и с целью спекуляции.

Резко возросший спрос подхлестнул цены, и они с начала 2008 года снова стали неудержимо расти. С рынка «сметалось» все, продавались даже явные неликвиды. Доходило до того, что люди вносили аванс за квартиру, даже не побывав в ней. Мы пережили «квартирную лихорадку», ажиотажный спрос.

Но ничего не бывает в нашем материальном мире бесконечным. К началу осени 2008 года новости о мировом финансовом кризисе достигли и России. Банки начали сворачивать ипотечные программы, объем денег в деловом обороте начал стремительно уменьшаться, тревожные экономические новости заставили людей откладывать крупные покупки на будущее. Покупать недвижимость перестали. Но продавцы этого не заметили, и к концу 2008 года средний уровень цен на вторичном рынке Раменского, например, поднялся до 95-100 тыс. руб. за кв. м. Это был абсолютный рекорд за все время существования рынка недвижимости в нашем регионе. Но уже почти никто ничего не покупал. Практически все, что было выставлено на рынок с сентября 2008 года, так на нем и осталось.

Что происходит на рынке недвижимости в настоящее время? Какие возможности появляются? И каким образом на кризис реагируют продавцы и покупатели?

Несколько месяцев назад рынок замер в ожидании – количество сделок было минимальным. Сбережения, которые планировалось потратить, в том числе на покупку жилья, теперь придерживались в связи с возраставшей неуверенностью в завтрашнем дне. В то же время хранить средства в деньгах стало рискованным. Курсы валют ведут себя непредсказуемо. Сейчас-то мы видим, что выиграл тот, кто в середине августа перевел свои средства в доллары, однако что ожидает нас в дальнейшей перспективе, точно не может сказать никто. Стало понятно, что неплохим решением будет вложение во что-то материальное. Результаты исследования, проведенного Росстатом в марте 2009 года, свидетельствуют о том, что процент сбережений россиян с целью покупки жилья вырос за год почти на 10%.

И хотя количество сделок на вторичном рынке все еще мало, весной 2009 года активность населения начала повышаться. Специалисты агентств недвижимости Жуковского и Раменского наблюдают растущий интерес жителей к недвижимости. По данным риелторских компаний, количество обращений с вопросами, связанными с недвижимостью, по сравнению с месяцами в период с декабря 2008 по февраль 2009 года возросло на 30%, и почти на столько же – в апреле по сравнению с мартом. Все большее количество людей обращается за получением консультации по стоимости квартир, по имеющимся в наличии предложениям, особенностям оформления и другим аспектам. Причем сейчас это вопросы не только от продавцов, но и от потенциальных покупателей.

И все же покупатель не торопится приобретать. Он присматривается, приценивается и выбирает из множества вариантов оптимальный. Совершаются сделки по квартирам, цены на которые были подкорректированы кризисом и являются адекватными качеству. Реальные сделки по адекватным предложениям сегодня происходят с дисконтом в 10-15%.

Для продавцов недвижимости альтернатива сейчас достаточно простая: или продать сегодня со скидкой в 10-15%, выручив за квартиру «энную сумму», или подождать полгодика и все равно продать за эту же «энную сумму», так как тренд изменения цен сегодня понижающий.

В то же время продавцы квартир, которые наименьшим образом зависят от времени и выручаемых от возможной продажи квартиры средств, не торопятся уступать покупателю в цене и придерживают квартиры до времен стабилизации ситуации на рынке недвижимости и до прогнозируемого затем роста цен. Поэтому цены в квартирах одинакового качества и одного типа разнятся порой значительно. Например, стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры в панельном доме в городе Жуковском варьируется от 70 тыс. руб. до 100 тыс. (разница составляет 30%), в Раменском – от 80 тыс. до 100 тыс. руб. за кв. м (разница 16%). Причем в некоторых случаях разница в ценах действительно обусловлена отличием в местоположении домов, этажностью и т. п. Но во многих случаях высокий уровень цены безоснователен, тем более что в городе можно найти новостройку в сданном доме по цене 65-70 тыс. руб. за кв. м, причем с полной отделкой.

Любимый вопрос желающих купить или продать квартиру сегодня: «А что будет с ценами дальше?». Продолжая экскурс в недавнюю историю, вспомним ситуацию, сложившуюся в середине весны 2007 года. Тогда цены падали, а предложение росло. Сегодня происходит то же самое. Тогда, два года тому назад, неспешное снижение цен продолжалось почти год. Повторится ли такая ситуация в 2009 году (ведь сегодня ситуация усугубляется еще и кризисом, которого в 2007 году не было), покажет время.

Прогнозы действительно давать пока трудно. Но актуальная ситуация на подмосковном рынке на данный момент такова, что предложение продолжает расти, и не только за счет вторичного жилья; несмотря на кризис, сдаются и новостройки. Так, по данным Аналитического консалтингового центра «Миэль», в апреле на рынок жилья Московской области вышли новые предложения квартир в 10 домах-новостройках (это почти 72 тыс. кв. м). Таким образом, на сегодня объем предложения только на первичном рынке жилья в Подмосковье составляет 530 домов (более 2500 тыс. кв. м), и это на 7,3% больше, чем в начале апреля. Заметно растет доля предложений в домах, которые находятся на поздних стадиях готовности (если год назад объем таких квартир не превышал 15% от всего предложения на первичном рынке, то теперь это почти 30%).

Ценовая коррекция, по данным АКЦ «Миэль», составила на рынке подмосковных новостроек 1,3%, таким образом, к началу мая средневзвешенная цена предложения снизилась до 68,8 тыс. руб. за кв. м. В зависимости от удаленности от столицы степень коррекции варьируется от 0,2% до 3,7%. Ну а средняя стоимость вторичных квартир в Подмосковье снизилась в рублях за тот же период на 2,2% (данные АКЦ «Миэль») и достигла к началу мая 80,4 тыс. руб. за кв. м. Снижение в долларах не столь интенсивно: коррекция за апрель составила 1,7%, до $2,4 тыс. за единицу площади. Что немаловажно, сильнее прочих дешевели самые популярные у покупателя однокомнатные квартиры.

Участники рынка оценивают ситуацию по-разному: представители риелторских компаний в целом склонны объяснять продолжающийся спад сезонным фактором, тогда как аналитики чаще говорят о долгосрочной тенденции. Прогнозов же давать не хочет никто. Таким образом, решения о спекулятивных покупках продолжают оставаться рискованными и непопулярными. Тем же, кому действительно нужно решать квартирный вопрос «для себя», остается пожелать найти тот вариант, который подойдет по всем параметрам – в отличие от упоминавшегося ранее 2006 года, сделать это сейчас будет не в пример проще.